申请美国EB-5投资移民，资金来源证明是整个申请中最关键的环节之一，不仅需要充分解释投资移民资金的来源合法，移民局通常还会追溯到申请人的“第一桶金”。一般情况下的资金来源有：房产出售的所得、抵押房产、公司分红、股票等投资获取的积累、工资积蓄、亲属赠与、遗产等。
在EB-5新政中，很多留学生家庭会以父母或亲属捐赠的方式来进行资金方案，那么就需要根据父母或亲属的资金进行来源解释。房产抵押和房产出售，是中国人申请EB-5时最常见的两类资金来源方式，2000年以后，中国房地产市场迅速崛起，很多人靠着房地产赚取了丰厚的收入。
01、房产抵押和房产出售怎么选？
如果想通过卖房所得的资金做EB-5，那么在申请前势必要考虑这几个问题：
当下房产市场是否适合出售，价格是否理想？
卖房所需的时间周期是否会过长？从而错过EB-5的红利期
卖房过程中会产生哪些交易费用？（像中介费、税费等）
相较于房产抵押，卖房的交易成本更高、流程更复杂、周期更长。因此，目前大多数国内申请人选择的是通过房产抵押贷款的方式来筹备资金方案，速度更快、手续相对简单，也无需出售自住或投资用房。
02、房产抵押通常需要准备哪些材料？
①房屋购买的合同
②购房发票和契税单
③如果房屋曾涉及贷款，则要提供贷款合同、贷款的结清证明等
④房产当前的评估报告
⑤提供向银行的抵押贷款合同、放贷凭证、
⑥购买房产的资金来源，包括银行流水和税单
有传言称不需要解释7年前的购房来源款，事实上，移民局是要查的。尤其是2010年国家税务网络信息系统更完善以后，只要在税务局能拉到的记录都需要提供。当然，如果是90年代购置的房产，很多资料提供不了，移民局会适当放宽要求。
03、房产抵押过程中的问题
2024年9月，国家更新了不动产登记行业标准，不动产跨境抵押监管更严格，很多地方的银行关闭了该业务，目前不是每个城市都可以做房地产抵押。因此，目前很多咨询EB-5客户遇到的最大问题不是钱不够、钱不合法，而是因为所在的城市无法进行房产抵押，导致资金方案很难解决。
04、重点关注：产权人与申请人是否一致
根据美国移民局的最新审案倾向，办理房产抵押或出售的一方，必须是房产的登记产权人本人。谁的名下有房产，只有这个人可以进行抵押或出售；如果房产产权人与EB-5申请人不是同一个人，必须通过合法合规的转让路径（如赠与），否则将被认为资金来源不清。
这是美国法律中关于个人财产独立性的基本原则。在国内大多数情况，要么是父母出资买房，但登记在孩子名下。要么是孩子出资购房，但登记在父母名下。所以在申请EB-5时，常见以下几种操作：
父母用孩子名下的房产抵押/出售来为全家申请EB-5；
孩子用父母名下的房产抵押/出售来申请EB-5资金；
这些在中国看似合理，但在美国移民局眼中是不合规的资金路径，会被质疑为资产关系不清、资金来源不明确，极有可能被要求补件甚至直接拒签。为了确保EB-5申请的成功率，我们会建议客户严格按照移民局的合规标准处理资产路径，两种办法：
1️⃣如果房产登记在孩子名下，父母要做EB-5由孩子与父母签署正式赠与协议，将房产赠与给父母；在房管局完成产权过户手续；父母获得产权后再进行房产抵押或出售；用合法获得的贷款或售房款进行EB-5投资。
2️⃣房产登记在父母名下，但孩子要做EB-5房产由父母本人办理出售或抵押手续；所得款项进入父母本人的银行账户；父母与孩子签署赠与协议，将资金赠与给孩子；孩子再将这笔赠与资金用于EB-5投资；提供完整的资金路径、赠与协议、转账记录等作为佐证材料。